Увеличивающийся возраст оборудования зданий требует все больших бюджетов на техническое обслуживание и ремонты (далее ТОиР) и одновременно ограничивает временные рамки для капитальных инвестиций. Основным источником затрат являются постоянно возрастающее количество ремонтов, сложно прогнозируемые и усложняющиеся модернизации и санации инфраструктуры зданий. Требуются новые стратегии, снижающие рост таких затрат. Это возможно, если интегрировать методы ТОиР и энергоэффективности с учетом жизненного цикла активов.

Такой интегрированный подход, однако, почти всегда является затруднительным, т.к. действующие лица как со стороны энергоменеджмента — еще относительно молодой дисциплины, так и со стороны ТОиР — по возрасту сравнимой со строительной индустрией, являются организационно разделенными друг от друга. Этот организационный конфликт можно решить, если использовать технологии «технического управления активами». Так возник исследовательский проект, в котором автор участвовал совместно с эксплуатационными подразделениями в компании Audi, в городе Neckarsulm, в аэропорте Франкфурта-на-Майне.

Виктор Ильин (В.И.):

Далее Фрапорт — это общепринятое в Германии официальное краткое название одного из крупнейших аэропортов в мире в г. Франкфурт-на-Майне) и клинике университета Лейпциг в рамках инициативы ZukuftBAU («Строительство будущего», специальная программа Министерства по строительству, экологии Германии, направленная на повышение конкурентоспособности немецкой строительной индустрии на европейском рынке. Подробнее — на сайте http://www.forschungsinitiative.de).

123На первом этапе была разработана система для сбора данных по эффективности работы оборудования зданий с помощью специализированного программного обеспечения ТОиР, используемого у партнеров данного проекта. В качестве инструмента диагностики применялись разработанные ключевые параметры жизненного цикла («Lifecycle Benchmarks») для специально выбранного инженерного оборудования и строительных конструкций зданий. Ключевыми являлись расчетные частота возникновения неисправностей и параметры годовых затрат на ТОиР. Как результат, у оборудования со сроком эксплуатации более 25 лет была подтверждена типовая тенденция увеличения затрат на поздней стадии жизненного цикла, согласно известной зависимости в виде «ванны» (рис. слева).

В.И.:

В РФ данная зависимость выглядит еще более критично с учетом более высокой частоты выхода инфраструктуры из строя на более коротких временных сроках эксплуатации. Причинами являются более низкое качество строительства и эксплуатации активов. Но наша инфраструктура зданий пока не достигла в целом критического возраста, по примерной оценке еще есть запас в 10—15 лет. Этот запас важно не потерять и использовать уже сейчас современные технологии, в т.ч. описанные в данной статье. С другой стороны, заказчиков (собственников) самих зданий с перспективами развития более 10 лет у нас еще не так много, за исключением государственных объектов (например, зданий вокзалов, электростанций).

В пилотном проекте для аэропорта Фрапорт рассматриваемая методика была выборочно применена для лифтового и вентиляционного оборудования. При этом приоритет выполненных мероприятий был установлен для тех компонентов оборудования, для которых можно было одновременно повышать и энергоэффективность работы, и увеличивать планируемые сроки их эксплуатации.

 

Оборудование с длительными сроками эксплуатации и высокие затраты

Существенная часть инженерного оборудования зданий в Германии уже достигла возраста, при котором они должны быть полностью заменены согласно среднестатистическим параметрам на основе табличных данных по срокам их использования.

В.И.:

Отметим, что наличие таких даже среднестатистических данных по срокам службы оборудования не является чем-то само собою разумеющимся. Как правило, такие данные отсутствуют даже в документации от производителя, т.к. они существенно зависят от условий монтажа, эксплуатации и прочих факторов. Такие данные являются, как правило, коммерческим продуктом отдельных специализированных консультационных организаций. В РФ практика применения таких данных для инженерной инфраструктуры зданий пока еще не наступила.

Однако анализ оборудования, установленного у партнеров данного проекта, выявил совершенно другой подход, подтверждаемый известными оценками профессиональных экспертов области ТОиР и определяющий, что многие сроки службы в этих таблицах существенно занижены. Фактически достигнутый возраст оборудования и «желаемая продолжительность» сроков службы с точки зрения эксплуатации оказались для исследуемого оборудования явно выше.

Здесь обращает на себя внимание сложившаяся практика эксплуатации оборудования до границ его физического износа — часто по причине экономической нецелесообразности финансирования работ по его замене или просто из-за кажущейся невозможности проведения таких работ. Однако этот прагматичный подход в части капитальных строительных конструкций становится еще более критическим, когда в процессе «аккумулирования» отложенных ремонтных работ и работ по замене стоимость таких активов становится близкой к их восстановительной стоимости, с учетом возникновения финансовых рисков из-за трудно прогнозируемых и сложных сметных расчетов таких отложенных мероприятий. В зависимости от типа оборудования сюда относятся и потребности в инвестициях из-за различных уровней устаревания для разного оборудования, обусловленных изменяющимися условиями их эксплуатации или технологическим прогрессом.

Такими рисками «кластерного» типа возможно управлять, если с помощью технологии управления активами (Asset Management) удастся раскрыть имеющийся в инженерной инфраструктуре здания «потенциал устойчивости». 

В.И.:

Термин устойчивый здесь и далее используется в контексте современной комплексной стратегии развития, предусматривающей гармоничное сочетание внимания к окружающей среде, природным ресурсам и факторов экономического развития как общества в целом, так и отдельных компаний. В РФ стратегия устойчивого развития пока является относительно новой и пока частично подменяется такими отдельными составляющими, как «зеленые здания», экономия энергоресурсов и т.п..

Для этого, однако, необходима специальная методика оценки и анализа инженерной инфраструктуры, ориентированная именно на те отдельные ее компоненты, определенные заранее как стратегически важные для успеха стратегии в части всего состава оборудования. На этой основе могут быть разработаны стратегии обновления, а также спланированы и реализованы конкретные мероприятия, ориентированные на такие выбранные компоненты активов. Для этих целей автором и его партнером по исследовательскому проекту из аэропорта Фрапорт была разработана специальная методика, описываемая далее.

 

Концентрация на «внеплановом ТОиР» 

Анализ ежегодных затрат в области ТОиР аэропорта Фрапорт — в условиях смешанной по составу устаревающей инженерной инфраструктуры зданий и ее большого количества — выявил ключевое характерное распределение в части двух областей технической эксплуатации: области «планового ТОиР» (ПТО) и области «внепланового ТОиР» (ВТО). Графики ниже показывают связанные с ними весьма различные потенциалы для оптимизации.

124

►Плановое ТОиР (ПТО) благодаря сложившимся профессиональным методикам технического фэсилити менеджмента достигло высокого уровня эффективности. Тем самым потенциал оптимизации в этой области можно считать практически исчерпанным. В качестве ключевого фактора успеха здесь можно выделить модульное распределение таких сервисов в виде внутренних сервисных продуктов.

В.И.:

Здесь имеется в виду один из подходов к реализации эксплуатации в крупной организации, при котором часть крупных сервисов реализуется дочерними компаниями или собственными подразделениями, но с прозрачным распределением отдельных бюджетов и затрат. Таким образом, имеется возможность предоставлять именно сервисные «продукты», имеющие четкую стоимость и условия предоставления. В РФ такой подход уже можно встретить при реализации ИТ-сервисов, клининговых услуг внутри крупных организаций.

►Увеличивающийся возраст эксплуатируемого оборудования смещает пропорции соотношения между ПТО и ВТО. Для Фрапорта это соотношение на текущий момент установлено как примерно 30% для ПТО работ вида «осмотры и обслуживание» и примерно 45% для ВТО работ вида «ремонты» (включая устранение мелких неисправностей).

В.И.:

Термин фэсилити менеджмент (Facility Management) обозначает технологию управления не основными (не производственными) активами, процессами компаний и организаций. На международном рынке технология и термин являются достаточно общепринятыми, существуют международные и национальные стандарты, преподаются соответствующие дисциплины в университетах. В РФ термин пока не устоялся, сюда относятся такие области, как административно-хозяйственная деятельность, административная поддержка бизнеса, области ТОиР, клининга и т.п..

Внеплановые (ВТО) работы до сих пор рассматривались в качестве ключевой области деятельности служб эксплуатации. Возникающие неисправности и соответствующие ремонтные работы использовались даже в виде своеобразного общего «негативного» фона при рассмотрении как имеющейся инфраструктуры, так и для всей деятельности эксплуатационных подразделений и организаций. Так, на начальных этапах внедрения методик управления недвижимостью часто использовалась аргументация, что снижение затрат на ремонты возможно через увеличение объема работ по плановому ТО. Современные исследования и практический опыт, однако, показывают, что этот подход срабатывает только в очень ограниченном объеме. Затраты, связанные с повышенным сроком эксплуатации оборудования, могут быть минимизированы только благодаря мероприятиям по их обновлению (модернизации, реконструкции). Таким образом, для снижения затрат в области внепланового технического обслуживания могут рассматриваться почти только те мероприятия, которые существенно изменяют основные характеристики, параметры и состав оборудования.

Для снижения затрат в области внепланового технического обслуживания могут рассматриваться почти только те мероприятия, которые существенно изменяют основные характеристики, параметры и состав оборудования.

 

Методика стратегических компонентов

В отличие от обычных проектов санирования и модернизаций, в которых оборудование часто полностью заменяется, в аэропорте Фрапорт был разработан подход, в соответствии с которым в первую очередь заменяются или модернизируются только такие компоненты, которые влияют одновременно и на энергоэффективность, и на эффективность технологических процессов. Разработанный для этих целей подход мы назвали «устойчивый реинжиниринг» (Sustainable Reengineering, SRE). Основной его является концепция «стратегические компоненты».

Стратегические компоненты были определены в вышеназванном проекте ZukunftBAU и обследованы в самых различных частях инфраструктуры зданий Фрапорта. Эксплуатационные затраты таких компонентов из-за большого объема работ в части осмотров, обслуживания и ремонтов и, кроме этого, в части собственного энергопотребления суммарно составляют около 80% всех затрат. При этом затраты на обновление таким образом идентифицированных компонентов составляют часто всего около 20% от восстановительной стоимости соответствующего оборудования. Т.к. в первые 10 лет эксплуатации основным источником операционных затрат является инженерное оборудование зданий (по сравнению с архитектурно-строительными конструкциями), то именно здесь мы определили большинство стратегических компонентов для нашего исследовательского проекта.

Как только такие компоненты становятся предметом оптимизации — через замену изношенных или неэффективных, устаревших частей, или через оснащение инновационными компонентами в ходе частичной модернизации, — вырисовывается следующая двойная стратегия:

  1. снижение текущих операционных затрат,
  2. удлинение жизненного цикла при сохранении функциональных свойств и избежание капитальных инвестиций для замены активов.

Оба подхода по отдельности не являются чем-то новым, однако до сих пор они не комбинировались в сложившейся «реактивной» системе организации ТОиР. Для технологии технического управления активами (Asset Management), напротив, значение этой комбинации подходов в будущем играет все большую роль. Именно поэтому интерес представляют проактивные действия (когда действия планируются до момента наступления нежелательного события — например, неисправности — для его избегания) по оптимальному совмещению мер по экономии и вложению капитальных инвестиций для замены изношенных активов.

 

Не-стратегические компоненты

Для требуемой методической основы необходимо расширить «компонентно-ориентированный» анализ активов: определить, какие компоненты можно идентифицировать в качестве «не-стратегических». В отличие от стратегических, в соответствии с определением они вызывают относительно небольшие эксплуатационные затраты. В качестве примеров можно привести трубопроводные, воздухораспределительные и кабельные сети, механические компоненты вентиляционных установок. Для таких компонентов на типовом временном периоде эксплуатации требуется небольшой объем работ по обслуживанию, они не являются причинами возникновения неисправностей и ремонтных работ и не требуют собственного энергоснабжения. При этом для таких компонентов характерны относительно длительные сроки эксплуатации. По грубой оценке, сроки службы инженерной инфраструктуры зданий в части стратегических компонентов составляют от 5 до 25 лет, для не-стратегических компонентов такие сроки находятся в диапазоне от 20 до 50 лет. Такие характеристики являются исходной точкой для увеличения сроков службы инженерной установки (системы) в целом. Данная стратегия компонентно-ориентированного обновления может быть описана следующим принципом: при требуемом обновлении стратегических компонентов инженерной установки — с учетом оставшегося срока службы не-стратегических компонентов, например, 10-20 лет — вероятный срок службы всей установки в целом удлиняется именно на этот срок. На протяжении данного оставшегося срока текущие эксплуатационные затраты снижаются благодаря оптимизации эффективности работы таких стратегических компонентов.

Наш опыт показывает, что при реинжиниринге вентиляционных установок и лифтового оборудования данная стратегия позволяет во многих случаях с помощью незначительных инвестиций на обновление (в размере до 20% относительно всего состава инженерной инфраструктуры рассматриваемых установок) достичь годовой экономии энергоресурсов от 20 до 70% и дополнительно достичь значительного снижения объема работ по ВТО. Также сюда можно отнести и качественные улучшения функциональных свойств установок для конечных пользователей (в области комфорта, гигиены и безопасности).

1245

На рисунке выше приведено наглядное представление примера из проекта во Фрапорте по результатам исследования старых вентиляционных установок для вычислительного центра со сроками эксплуатации от 25 лет. В настоящий момент вычислительный центр переоборудован в офисные помещения. После оснащения установок частотными регуляторами расход воздуха теперь может гибко изменяться в зависимости от занятости помещений и благодаря этому может снижаться до 30%.

В.И.:

Частотные регуляторы как средство регулирования частоты оборотов электродвигателей теперь встречаются и в российских современных зданиях. Однако очень часто их потенциал остается не использованным ввиду как недостаточно квалифицированного монтажа/настройки на этапе строительства, так и на этапе последующей эксплуатации. Мне часто приходилось видеть на объектах регуляторы с постоянной настройкой частоты в 50 Гц, т.е. с фактически отключенной основной функцией регулирования. Для таких случаев требуется именно «реинжиниринг» с привлечением квалифицированных ресурсов и без существенных капитальных инвестиций.

Замена устаревших вентиляторов позволила увеличить их эффективность (пониженное электропотребление у энергоэффективных двигателей). Установка устройств рекуперации тепла снизила потребление тепловой энергии. Амортизационные сроки таких мероприятий оцениваются всего в несколько лет. Оценочные оставшиеся сроки эксплуатации для не измененных компонентов, таких как воздухопроводные сети и механические компоненты вентиляционных установок, составляют от 10 до 15 лет. После проведения указанных мероприятий общий прогнозируемый срок эксплуатации вентиляционных установок повысился таким образом до примерно 35 — 40 лет.

Однако этот пример содержит и «подводные камни». Максимальная расчетная экономия относится к снижению расхода воздуха благодаря частотным регуляторам, управляемым, в свою очередь, автоматизированной системой управления зданием. При этом соответствующая настройка системы автоматизации была уже невозможна, т.к. она такая же «возрастная», как и вентиляционные установки (25 лет!), и, соответственно, полностью устарела. Система автоматизации уже не может использоваться для управления частотными регуляторами и, кроме этого, является источником высоких затрат на ремонт из-за специального изготовления запасных частей. Данное положение вещей не является исключением и требует внимательного рассмотрения, т.к. здесь идет речь о такой важной теме как «продолжительность срока эксплуатации и устаревание», относящейся к методике управления жизненным циклом активов.

В.И.:

Для сравнения — в крупнейшем российском аэропорте «Шереметьево» подобные сроки эксплуатации оборудования тоже не редкость, учитывая, что монтаж таких вентиляционных установок и систем автоматизации проводился там и в 80-е, и в 90-е годы. Однако для прочих аэропортов и других крупных инфраструктурных объектов в РФ такие сроки эксплуатации пока скорее исключение.

 

Старение и устаревание — временной конфликт между запаздываниями в техническом обслуживании и инновациях

Процессы старения и устаревания активов редко рассматриваются как заказчиками, так и эксплуатирующей стороной в контексте их временной взаимосвязи (здесь и далее под термином заказчик имеются в виду владелец объекта недвижимости, участвующий в управлении объектом и рассматриваемый во взаимодействии с эксплуатирующей стороной. Эксплуатация может быть как внутренней (подразделение), так и внешней (аутсорсинг внешней компании).

Так, увеличивающиеся с возрастом активов эксплуатационные затраты не «синхронизируются» с потенциальными возможностями экономии благодаря применению современных инновационных технологий. Примером такой типовой и стратегически показательной ситуации является устаревание автоматизированных систем управления здания (далее АСУЗ). Большая часть находящихся на данный момент в эксплуатации АСУЗ находится в возрасте более 10 лет — и таким образом являются устаревшими, с такими же последствиями, как и обычная компьютерная техника. Средства автоматизации могут функционировать и далее, однако необходимо учитывать уже проблемы с поставкой запасных частей и отсутствующие обновления программного обеспечения.

В.И.:

Для российского рынка коммерческой недвижимости возраст 10 лет также является показательным. Например, в 2005 году уже достаточно большое количество зданий классов А, B были оснащены АСУЗ. С другой стороны, 10 лет не могут рассматриваться как критический срок для всей АСУЗ в целом, в состав которой входят различные компоненты, отличающиеся по срокам и условиям эксплуатации. Например, для контроллерных средств, датчиков 10 лет — вполне еще рабочий период, тогда как компьютерные диспетчерские станции/серверы, исполнительные устройства уже могут и должны модернизироваться. Но далее рассматриваемая автором тема с ЗиП становится актуальной для всех компонентов АСУЗ без исключений.

Во взаимосвязанных задачах технической эксплуатации к тому же возникают и прочие функциональные проблемы, обусловленные устареванием отдельных систем. Показательным критическим примером являются АСУЗ с пневматической технологией, которые уже давно не выпускаются и не поставляются. К тому же такие АСУЗ требовали наличие установок производства и подачи сжатого воздуха, смонтированных в таких зданиях только для целей снабжения таких АСУЗ. Такие системы могут надежно функционировать и до сих пор, однако с учетом уже критических недостатков в их эксплуатации.

В.И.:

Описанная проблема с критическим увеличением эксплуатационных затрат является еще более острой для АСУЗ, т.к. для устаревшего программного обеспечения АСУЗ в течение короткого временного горизонта теряется возможность его программирования. К началу активного строительства в РФ в начале 2000-х годов пневматические АСУЗ (т.е. системы с применением сжатого воздуха для передачи управляющих воздействий) уже практически не использовались. Возможно, за исключением промышленных объектов, построенных в 80-е годы.

Данный критический пример является показательным для общей и малоконтролируемой проблемы с временными периодами — взаимное «разбегание» жизненных циклов активов. Т.к. в новых зданиях АСУЗ, как правило, проектируются и реализуются одновременно с прочей инженерной инфраструктурой здания, то возникает наложение существенно различных жизненных циклов с разными сроками эксплуатации и обновления. Рассмотрим для примера связанные жизненные циклы вентиляционной установки и центральных средств системы автоматизации с одинаковым годом ввода в эксплуатацию. Циклы капитальных ремонтов, модернизаций для систем вентиляции и их АСУ накладываются друг на друга с разными периодами (рис. ниже).

125

Такая ситуация не является проблемной до тех пор, пока обе системы функционируют взаимосвязано, а статистические показатели по количеству неисправностей и эксплуатационным затратам для обеих систем (вентиляции и автоматизации) находятся в нормальной части типовой зависимости (график в виде «ванны»). Наложения жизненных циклов становятся проблемными, когда циклы обновлений начинают удлиняться из-за недостатка финансирования, и операционные затраты, таким образом, оказываются в критической конечной части этой зависимости (также график в виде «ванны»).

В.И.:

Для российской ситуации разница во временных циклах может быть еще более критической даже для оборудования с одним и тем же годом ввода в эксплуатацию по следующим причинам: 1) импортное оборудование от момента его производства до ввода в эксплуатацию может долго (годами!) находиться на российских складах поставщиков (импортное на 100% оборудование, длительные сроки поставки); 2) сама дата ввода в эксплуатацию может отличаться на 1—3 года для различных компонентов на крупных объектах строительства (затягивание сроков строительства по разным причинам — нередкое у нас явление).

 

Последствия откладывания обновлений — затраты как «упущенная экономия» 

Временной конфликт при откладывании обновлений одновременно задерживает и ремонты, и инновационное развитие, и является также источником проблем с экономической точки зрения:

  • из-за переноса, затягивания необходимых мер по ремонту, восстановительных инвестиций происходит увеличение внеплановых затрат, связанных с неисправностями, на всей длине временной шкалы. В критическом случае — по экспоненциальной зависимости;
  • параллельно возрастают риски «упущенной экономии», — например, ежегодной нереализованной экономии ресурсов благодаря, например, проактивной замене насосов, вентиляторов на энергоэффективные агрегаты или обновлению других «активных» компонентов систем.

В ежедневной эксплуатационной практике такие временные конфликты практически не заметны. Основной причиной является традиционный подход в эксплуатации. Отсутствующие данные об эксплуатации отдельных компонентов — и из-за этого отсутствие возможности систематического сравнения с инновационными предложениями — блокируют своевременное обновление активов. Последствиями являются завышенные — однако, к сожалению, неизвестные — эксплуатационные затраты на всем жизненном цикле! Наша собственная оценка таких затрат на примере своевременно не модернизированной вентиляционной системы показывает значение суммы ежегодных затрат из-за «упущенной экономии» в размере 10-20% от восстановительной стоимости оборудования.

 

Когда необходимо проводить обновления? ИТ-системы являются источником необходимых данных

Для ответа на этот ключевой вопрос в проекте «Устойчивый реинжениринг» (Sustainable Reengeneering, SRE) потребовались следующие детальные мероприятия по сбору, анализу и оценке данных для каждой установки или ее компонента:

  • учет и оценка фактического состояния;
  • оценка соответствующих операционных затрат по каждой установке;
  • прогнозирование последующих затрат в случае, если не проводятся работы по обновлению;
  • оценка потенциала мероприятий по уменьшению операционных затрат в разрезе отдельных установок.

Для выполнения данных мероприятий необходимы эффективные ИТ-системы, которые используются в современной эксплуатации, например, CAFM-системы (Computer Aided Facility Management) или специализированные системы для ТОиР (например, SAP PM у Фрапорта).

В.И.:

CAFM — компьютеризированные программные системы фэсилити менеджмент — еще достаточно редкое явление на российском рынке. Одной из первых европейских систем класса CAFM, появившихся на нашем рынке, является система visual FM немецкой компании Loy & Hutz AG.

Использование таких систем не является чем-то само собой разумеющимся и рассматривается скорее как некое организационное достижение, но при этом само по себе еще не вполне достаточное для реализации таких мероприятий.

В проектах реинжиниринга наша команда постоянно сталкивалась с ситуациями, когда качественное программное обеспечение использовалось для регистрации и анализа данных о неисправностях и работах только в разрезе крупных установок. При этом отсутствовали возможности ввода данных по отдельным компонентам установок с четкой идентификацией. По этой причине анализ по отдельным компонентам установок был невозможен. При этом фактически только на основе именно таких детальных данных и могут быть распознаны и устранены в своих причинно-следственных связях функциональные проблемы и неисправности.

Соответственно, параллельно текущим проектам по реинжинирингу нами инициировались проекты по развитию программных систем в целях детализации учета данных по отдельным компонентам рассматриваемых инженерных систем.

Из-за переноса, затягивания необходимых мер по ремонту, восстановительных инвестиций происходит увеличение внеплановых затрат, связанных с неисправностями, на всей длине временной шкалы. параллельно возрастают риски «упущенной экономии».

 

Роли заказчика и эксплуатирующей стороны. Преодоление традиционного разрыва

Причиной рассмотренных упущенных затрат редко является только эксплуатирующая сторона. Она находится в большей мере в области структурных проблем традиционной организации эксплуатации, и ее корни лежат в уже устаревшей отраслевой практике. Много лет назад сложившееся представление об идеальной надежной и качественной эксплуатации уже является недостаточным перед лицом модели устойчивого развития. Традиционное распределение эксплуатационной ответственности требует активного вовлечения заказчика.

Для заказчика проектов санаций и модернизаций принцип «все или ничего» теперь не является более эффективным. Стоимость модернизаций и санаций, составляющая всегда суммы одного порядка, не включается в годовые эксплуатационные бюджеты и требует отдельных проектных бюджетов.

Эксплуатационная сторона должна на основе данных жизненного цикла заранее выявлять потребности в санациях и модернизациях инфраструктуры и далее последовательно вести учет технических данных о достигнутых таким образом улучшениях в работе оборудования. Постоянный анализ данных — особенно на уровне отдельных компонентов оборудования — является основой как для дальнейшей оптимизации состава инфраструктуры, так и для «устойчивых» капитальных инвестиций.

Такое пересечение ответственности в области недвижимости также влияет и на новую стратегию управления объектом недвижимости в целом. Между заказчиком и эксплуатирующей стороной в будущем возникает заинтересованный с обеих сторон диалог, обусловленный взаимной ответственностью за устойчивое развитие объекта. В такой перспективе техническое управление активами получает шанс преодолеть еще одну проблему взаимопонимания между «технической» и «экономической» сторонами благодаря созданию интегрированной системы технического и экономического контроллинга для управления объектами недвижимости.

126

Аэропорт Фрапорт. При участии партнера Фрапорт для исследовательской программы «Стратегическое ТОиР» в области ЦМИ (централизованный менеджмент инфраструктуры) была разработана специальная методика для снижения операционных затрат для оборудования зданий с большими сроками эксплуатации.


Источник: Журнал Prostoev.NET  № 3(4), 2015

Автор: Проф. Хеннинг Балк

Перевод и комментарии: Виктор Ильин. Участник одного из первых проектов в РФ по внедрению системы CAFM в крупном российском аэропорте. Отмеченная в статье проблема с детальностью учета важной для эксплуатации информации также является актуальной и для этого проекта. Причины лежат в области методической организации и мотивации работы технического персонала с системой, т.к. в самой системе все оборудование введено с точностью до отдельных компонентов и их обозначений.